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SYNDICS : Un grand lot de pratiques à dé-loger…

03/06/2013

A  la  veille  de  la  période  des  assemblées  générales de  copropriétés  et  à  quelques  semaines  de  la présentation en Conseil des Ministres de la réforme de la loi sur les copropriétés, l’UFC-Que Choisir et l’ARC  s’associent  et  publient  les  premiers  résultats  de  l’observatoire  des  syndics  qu’elles  mettent  en place, plus particulièrement sur les pratiques tarifaires et contractuelles des cinq principaux syndics. 

Alors que l’arrêté « Novelli » de 2010 était censé purger tous les abus, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé au crible les différentes offres contractuelles proposées en 2013 par les syndics de copropriété.

Le  résultat  est  affligeant :  entre  présentation  fallacieuse  de  leurs  forfaits,  double  facturation  de prestations, prolifération de clauses abusives dans leurs contrats, les mauvaises pratiques se situent à tous les étages.
Prix, présentation : des « forfaits » en trompe l’œil
Bien  que  la  Loi  fasse  du  compte  bancaire  séparé  -compte  au  nom  du  syndicat  de copropriétaires  et non  du  syndic-  le  principe,  les  syndics  lui  appliquent,  à  l’exception  de  Citya*,  un  surcoût  dissuasif par rapport  au  compte  unique  compris  entre  15  et  40  %,  soit  une  majoration  10  fois  supérieure  en moyenne aux  intérêts financiers que le syndicat pourrait percevoir avec le compte séparé. Résultat : près  de  95  %  des  copropriétés  sont  au  compte  unique  alors  même  que  celui-ci  leur  est  plus défavorable.  Outre  un  mauvais  signal  prix,  comment ne  pas  s’indigner  des  vrais  faux forfaits  « tout compris » ?  Les  syndics  présentent  en  effet  comme  des  prestations  particulières  « incluses »  dans des forfaits globaux  des prestations obligatoires  et masquent une kyrielle de prestations particulières connexes  payantes :  pas  moins  de  11  pour  le  « forfait »  de  Nexity*  et  12  pour  le  contrat  « Horizon Plus » de Foncia* !
Surcharge de clauses abusives/illicites
Les contrats de syndics restent truffés de clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Avec une moyenne de 18 clauses sur les 8 contrats étudiés, le record (25) incombe à Foncia* avec son contrat « Formule 1  par  1 ».  L’objet  de  ces  clauses  porte  avant  tout sur  les  mauvaises  informations  délivrées  aux consommateurs, certaines l’induisant même en erreur, et sur des facturations illicites.


Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs
Les prestations particulières viennent considérablement renchérir les honoraires de syndic avant tout en  raison  des  méthodes  bien  contestables  de  fixation  des  prix :  les  honoraires  de  travaux  sont  ainsi indexés  sur  le  montant  TTC  des  travaux  (plus  de  7  %  pour  Nexity*).  Aussi,  de  plus  en  plus  de prestations  sont  payées  à  la  vacation  (20  pour  le  contrat  classique  de  Nexity*  et  16  pour  Urbania* Paris), dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi par  le  seul  syndic.  De  même,  pour  certaines  prestations  particulières  dites  « privatives »  (pour mutation d’un lot ou impayés de charges), les syndics  profitent de l’extrême captivité dans laquelle  se retrouvent  les  copropriétaires  pour  surfacturer  la prestation.  Par  exemple,  pas  moins  de  179  euros sont  réclamés  par  Urbania*  pour  une  simple  copie  du règlement  de  copropriété.  Pire,  l’état  daté  est  facturé 479 euros en moyenne.
Alors  que  les  honoraires  des  syndics  ont  explosé  ces  dernières  années  (en  2011,  les  prestations particulières  ont  augmenté  7  fois  plus  que  l’inflation)  et  que  la  satisfaction  des  copropriétaires s’assagissant de leur syndic professionnel est bien terne (64 % contre 84 % pour les syndics bénévoles),
L’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action. 
Au-delà de la mise en place de l’observatoire de syndics devant permettre d’informer régulièrement les consommateurs sur les pratiques tarifaires et contractuelles, l’UFC-Que Choisir et l’ARC, décidées à assainir ce marché, demandent aux pouvoirs publics, notamment dans le cadre de la réforme  Duflot, de mettre en place 4 mesures concrètes :
-     L’instauration  obligatoire  d’un  compte  séparé, seul moyen  de  redonner  à  la  copropriété  ses pleins pouvoirs de contrôle sur les comptes gérés et  d’assurer une véritable sécurisation des fonds ;
-     La  standardisation  d’un  véritable  « contrat  tout compris »,  aux  intitulés  identiques  à  tous les syndics afin de permettre aux syndicats une véritable comparaison des offres entre elles, ainsi  qu’une réforme de l’arrêté Novelli* pour définir une lite limitative des prestations particulières ;
-     Le  plafonnement  des  frais  dits  « privatifs »  (état  daté,  mise  en  demeure…)  pour  lesquels  les copropriétaires sont « captifs » d’un  professionnel en position d’exclusivité ;
-     La possible résiliation annuelle du contrat de syndic pour dynamiser la concurrence.

*Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo De France. Ces 5 syndics couvrent entre 40 et 60 % du marché.

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